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(서울=뉴스1) 김종윤 윤주현 기자

"대출이 막힐 수 있어서 안절부절못하고 있어요. 20일 토지거래허가구역 지정 앞두고 다들 패닉 상태죠."

15일 오후 마포구의 한 공인중개사무소에는 정부 발표 이후 계약을 서두르려는 문의가 쇄도했다. 실수요자 입장에서는 대출 수천만 원이 부족해도 자금 조달 문제가 발생할 수 있다는 우려 때문이다.
이날 정부는 서울 전역과 경기도 일부 지역을 조정대상지역과 투기과열지구로 지정하고, 동시에 토지거래허가구역으로 묶는 '주택시장 안정화 대책'을 발표했다. 서울의 한국장학재단 대학원 경우 기존 4개 자치구(강남·서초·송파·용산)에 이어 나머지 21개 자치구가 추가로 포함됐다. 경기도에서는 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양, 용인(수지), 의왕, 하남이 신규 지정됐다. 특히 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 것은 이번이 처음이다.
일단 조정대상지역·투기과열지구 지정 규제는 16일 성년의날할인이벤트 부터 적용된다. 토지거래허가구역 규제는 20일부터다. 즉 16일부터 무주택자의 LTV 40%와 무주택자 0% 등 조정대상지역 규제가 적용된다. 실거주 의무가 생기는 토지거래허가구역 시행 전까지 제한적으로 갭투자(전세 낀 매매)가 가능한 조건이다.
마포구의 한 공인중개업소 관계자는 "정부 발표 직후 문의 전화가 폭주하고 있다"며 "막판 갭투 제출서류 자뿐 아니라 실거주 목적의 막차를 타려는 움직임이 뚜렷하다"고 말했다.
정부의 대책 발표 이후 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되자 시장에서는 당혹감이 감돌았다. 예상보다 강력한 규제로, 당분간 집값 조정이 불가피하다는 전망이 우세하다.
마포래미안푸르지오 인근 공인중개업소 관계자는 "정부의 추가 규제 가능성은 어느 정 국가장학금 대출 도 예상했지만, 서울 전역과 경기 일부까지 토허제로 묶일 것이라고는 생각하지 못했다"고 말했다.
한강벨트에 속한 마포구는 정부의 6·27 대출 규제 이후에도 집값이 급등했다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 마포 래미안푸르지오 4단지 전용 84㎡는 지난달 26억 원에 거래돼, 연초 19억 7500만 원 대비 6억 원 이상 올랐다. 이 부동산담보신탁 는 규제 가능성을 고려한 갭투자와 실수요자의 '패닝 바잉'(panning buying)이 단기간에 집중된 결과로 해석된다.
마포구 공인중개사무소 관계자는 "추가 규제 가능성이 흘러나온 8월 중순부터 9월까지 갭투자와 실수요가 매물을 빠르게 소진했다"며 "특히 매도와 매수가 급한 매물은 토허제 시행 전에 거래가 몰릴 수밖에 없다"고 말했다.



ⓒ News1 김초희 디자이너


우리가 왜? 서울 외곽·경기 일부 지역 불만
일부 지역에선 토허제 지정에 대한 강한 거부감을 드러내기도 했다. 뚜렷한 집값 변화가 없는 상황에서 규제지역과 토허제 지정은 납득하기 어렵다고 설명했다.
서울에선 강북구와 금천구 등 경기도와 맞닿아 있는 외곽 지역에서 불만이 흘러나왔다. 부동산R114에 따르면 강북구의 3.3㎡당 시세는 올해 6월 2181만 원에서 9월 2194만원으로 0.6% 상승했다. 같은 기간 금천구의 변동률은 0.6%다. 전국 평균 2.7%를 크게 밑도는 수치다.
강북구 공인중개업소 관계자는 "풍선 효과를 막기 위해 빈틈없이 높은 벽을 세운 것"이라며 "재산권과 거주이전의 자유를 침해당한 것과 마찬가지"라고 우려했다.
노원구 중개사무소 관계자도 "인근 다산신도시의 절대적인 상승 수치가 노도강(노원·도봉·강북)보다 더 높을 것"이라며 "단순히 서울이라는 이유만으로 규제에 묶인 것은 이해할 수 없다"고 주장했다.
경기 수원시에선 광교신도시가 속한 영통구를 제외한 장안구·팔달구의 규제지역 지정은 의외라는 반응이다. 장안구 공인중개사무소 대표는 "수원에선 광교신도시를 제외하면 내림세를 털고 보합을 유지하는 정도"라며 "특별한 호재가 없는 장안과 팔달구는 광교의 희생양이 됐다"고 말했다.



서울 강남구 압구정2구역의 모습. 뉴스1 ⓒ News1 신웅수 기자


현금부자 강남권 차분…규제에도 집값은 상승
반면 강남권은 비교적 차분한 분위기다. 강남3구는 기존 규제를 적용받아 왔기 때문에 뚜렷한 시장 변화가 없을 것이란 전망이 우세하다.
반포동 공인중개사무소 대표는 "서울 전역 토허제가 지정되면 경쟁이 공정해지는 측면이 있다"며 "규제 적용에도 집값이 오르는 상황에서 추가 대책은 오히려 강남권 매수에 탄력을 줄 수 있다"고 전했다.
올해 강남권 아파트 가격은 각종 규제에도 상승세를 이어왔다. 대표적 재건축 단지인 은마아파트 전용 84㎡는 지난달 41억 7000만 원에 거래돼 지난해 9월 27억 1500만~28억 8000만 원 대비 13억 원 이상 올랐다.
대치동 공인중개사무소 대표는 "모든 지역이 규제받는다면, 차라리 강남의 한 채에 투자하는 것이 합리적"이라며 "현금 부자들은 규제 강화에도 '나쁠 것 없다'는 분위기"라고 전했다.
업계에서는 전반적으로 시장 관망세가 이어질 것으로 내다봤다. 새로운 규제가 시장에 미치는 영향을 관망하는 '숨 고르기'가 당분간 지속될 전망이다.
반포동 공인중개업소 관계자는 "6·27 대책 발표 당시와 마찬가지로, 매수 대기자들은 시장 변화를 살피는 시간이 필요하다"며 "강남권 거래량도 단기간 감소했다가 반등하는 과거 사례가 재현될 가능성이 있다"고 말했다.
passionkjy@news1.kr<용어설명>■ 토지거래허가구역부동산 투기를 억제하고 실수요자 중심의 거래를 유도하기 위해 일정 지역 내 토지 매매 시 관할 관청의 허가를 받도록 한 제도■ 6·27 대출 규제2025년 6월 27일 시행된 부동산 시장 안정화 대책으로, 서울 등 수도권과 규제지역 내 주택담보대출 한도를 최대 6억 원까지 제한한다. 집 구매 시 실거주 의무가 강화되고 다주택자의 추가 대출은 사실상 금지된다.