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현재 대한민국 대도시의 부동산 문제는 2가지가 있다. 첫째, 집값이 너무 올랐다. 서울의 평균 집값은 10억원이 넘은 지 오래다. 최근 들어 더 급격하게 올라서 정부는 강력한 대출 규제를 시행했다. 현재는 부동산 시장이 정지된 상태다. 그런데 코로나 이후 공사비는 2배 가까이 상승했다. 집값 상승이 멈춘 상태에서 공사비가 비싸지면 사업성이 나오지 않는다. 여기에 기존 부동산 프로젝트 파이낸싱의 부실이 더해져 건축 시장이 멈춰 섰다. 신규 건축이 진행되지 않으면 주택이 필요한 지역에 공급이 없게 된다. 장기적으로 집값이 폭등할 위험이 있다. 게다가 모든 재건축은 허가를 받는 시간이 너무 오래 걸린다. 재건축 허가의 비효율성은 앞으로도 주택대출이자계산 나아질 기미가 보이지 않는다.
둘째, 상업 시설의 공실률이 크다. 상거래의 절반이 온라인에서 이루어지고 있다. 상업 공간의 수요 급락으로 이어져 빈 상가가 많아졌다. 설상가상으로 내수 경제가 안 좋으니 실질 수요도 줄어서 상업 공간은 남아도는 실정이다. 상업 공간은 남아돌고 주거 공간은 부족한 두 가지 문제를 한 번에 해결하는 일석이조 방 카드연체공유 법이 있다. 상업 공간을 주거 공간으로 바꾸면 된다.
일반적으로 상업 시설은 기둥식 구조로 건축된다. 이 말은 내부의 벽을 부수거나 변형해도 된다는 이야기다. 기존의 상업 시설은 주거 공간으로 평면을 개조하기 쉽다. 남아도는 상업 시설을 주거로 리모델링하면 부족한 주택 공급 문제 해결에 도움이 된다. 이때 건축적으로 해결해야 할 문제가 생 금융팀 긴다. 첫째, 하수도 공사를 해야 한다. 보통 주택에는 부엌과 화장실같이 물을 쓰는 공간이 많다. 여기서 버려지는 물을 내려보낼 공간이 필요하다. 일반적인 아파트에서는 화장실의 슬래브를 낮추어서 하수도관이 지나가게 하거나 아래층의 천장 공간에 하수도관을 설치한다. 상가의 경우에는 층별·세대별로 소유주가 나뉜 경우가 많아 빌딩 전체를 리모델링하는 데 동의를 자동차할인이벤트 받기 어렵다. 따라서 부분 공사를 해야 할 텐데, 이럴 때는 아래층 천장을 이용해서 하수도 파이프 공사를 하기가 어렵다. 따라서 자신의 층에서 바닥을 몇십㎝ 들어올려 하수도 파이프 공간을 확보해야 한다. 보통 카페나 레스토랑에서 부엌 쪽의 바닥이 올라간 경우는 이런 하수도 공간 확보 때문이라고 보면 된다. 다행히 상업 시설의 층고는 높다. 아파트의 층고는 아이폰 공인인증서 2.7m인 데 반해, 상업 시설은 층고가 4m 정도 된다. 따라서 바닥 면을 50㎝ 올렸다고 해도 기존의 아파트보다 천장고가 높은 주거 공간이 만들어질 수 있다.
만약에 상가가 한 층 소유주들의 동의를 받고 이런 시공을 한다면 충분히 쾌적한 주거 공간을 공급할 수 있다. 뉴욕의 ‘로프트(공장 등으로 쓰이던 건물을 아파트로 개조한 것)’가 대표적인 사례다. 이러한 시설들은 대체로 상업 시설에 가까워 생활이 편리하고 천장이 높아 인기가 좋다. 이때 발생하는 문제는 주차 대수다. 통상 법적으로 주거지는 단위 면적당 상업지보다 더 많은 주차장을 요구하기 때문이다. 상업지를 주거지로 변형하면 주차장이 더 필요해진다. 하지만 이 부분을 법 개정으로 풀어준다면 기존 주차 대수를 가지고도 상업지를 주거지로 리모델링할 수 있게 된다.
또 다른 문제는 1층을 주거로 바꿨을 때 지나가는 행인들이 집 안을 들여다봐서 프라이버시를 침해할 수 있다는 점이다. 이 또한 디자인으로 해결할 수 있다. 바닥이 조금 높아진 상태에서 창문 턱을 조금만 높이면 행인들의 시야에서 자유로워질 수 있다. 보통 사람의 눈높이는 1.5m 정도 된다. 그러니 창문턱이 인도에서부터 1.8m보다 높으면 내부가 잘 들여다보이지 않는다. 따라서 1층도 주거에 사용할 수 있다. 이때 남는 자투리 외부 공간을 마당으로 개조해 쓴다면 매력적인 1층 주거지가 될 수 있다.
일반적인 근생 건물의 1층은 필로티 주차장으로 되어있다. 이때 근처에 있는 공영 주차장에 영구 임대를 확보하면 어떨까. 1층 필로티 주차 공간까지 주거 공간으로 개조하는 것을 법적으로 허용한다면 마당이 있는 바람직한 1층 주거 공간이 확보될 뿐 아니라 도시 풍경이 더 좋아진다. 이처럼 공실률이 높은 곳의 상업 시설을 주거로 개조하면 단기간에 많은 주택 공간을 공급할 수 있을뿐더러 도시의 모습을 훨씬 더 바람직한 주상 복합 형태로 개조할 수 있다.
현재 우리의 도시는 상업 지역과 주거 지역이 나뉘어 있다. 반면 유럽 도시들은 1층은 상업 시설이 있고, 2층부터는 주거로 만들어진 주상 복합으로 되어 있다. 이런 경우 걸어갈 만한 거리 안에서 모든 것이 해결되기 때문에 자동차 사용량을 줄일 수 있다. 이번의 위기를 기회 삼아 기존의 도시 구조와 주거 환경을 업그레이드할 수 있다. 이에 필요한 각종 법규를 지자체별로 조금씩 조율한다면 빠른 주택 공급을 통해 집값을 안정시킬 수 있을뿐더러 건설 경기를 부양하고 공실률도 낮출 수 있다.
뉴욕은 현재 상업 시설들을 적극적으로 주거 공간으로 바꾸는 중이다. 대형 사무용 빌딩은 유리창에서 엘리베이터 코어까지 거리가 20m 이상인 경우가 많다. 이런 건물을 주거로 변형하면 가운데 부분에 창문이 없는 방이 생기는 문제가 발생한다. 이를 해결하기 위해 창가에서부터 ‘ㄷ’자 모양으로 파내 안쪽 방까지 창문이 만들어지게 하고 이때 줄어든 용적률은 상층부로 쌓아 올리는 증축으로 문제를 해결한다. 이때 시에서 할 일은 높이 제한을 푸는 것이다. 이런 식으로 상업 지역 내 빌딩 공실도 주거지로 변경할 수 있다. 디자인은 문제 해결의 결과물이다. 시대가 바뀌면 공간의 쓰임새와 수요가 바뀐다. 이때 유연하게 진화하는 도시가 살아남는다. 모든 생명이 진화를 통해 생존해 왔다. 도시도 마찬가지다.


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